地产项目必须要配充电桩了!怎么设计?如何做成本管控?

近日国家发改委发布的关于电动汽车充电桩建设的实施意见再次引起热议



其中文件第三条：（三）严格落实新建居住社区配建要求。新建居住社区要确保固定车位100% 建设充电设施或预留安装条件。预留安装条件时需将管线和桥架等供电设施建设到车位以满足直接装表接电需要。各地相关部门应在新建住宅项目规划报批、竣工验收环节依法监督。
按照文件要求，新建居住小区要确保固定车位100%建设充电设施或预留安装条件，一方面体现了国家对发展新能源的决心，一方面对于地产开发企业来说需要对充电桩的设计、建设以及成本要有更多的思考；还有一方面意味着房地产开发的成本又要增加了
本文着重就充电桩的成本增加进行分析
题纲：01 国内充电桩现状02 充电桩建设分析03 充电桩成本分析

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充电桩现状

电动汽车作为一种发展前景广阔的绿色交通工具，今后的普及速度会异常迅猛，未来的市场前景也是异常巨大的。
在全球能源危机和环境危机严重的大背景下，我国政府积极推进新能源汽车的应用与发展，充/换电站作为发展电动汽车所必须的重要配套基础设施，具有非常重要的社会效益和经济效益。
充电桩产业可以分为上、中、下游三个端，上游是开发商对充电桩的建设；中游是专业运营商及政府对充电桩的运营管理；下游是车企及用户的使用



目前我国充电设备行业的壁垒较低，产品差异化程度较低。充电桩行业的上游所需的电子元件主要是是充电模块、滤波设、监控计费设备和电池维护设备，这些元件的获取门槛较低，主要依赖进口，因而产品同质化程度较高。
我国充电桩行业目前市场主要集中在特来电、星星充电、国家电网和云快充这三家头部企业上，在2019年的市场份额分别为28.7%、23.3%、17%和7.7%，其他企业的市场份额均在5%以下



02

充电桩建设分析

1. 建设模式按照政策要求，新建小区需要建造充电桩，主要分三种建设模式：
模式一：固定车位100% 建设充电设施模式二：固定车位一定比例建设充电设备，一定比例预留安装条件，但建设+预留比例=100%模式三：固定车位100% 预留安装条件



2. 充电桩种类
① 立柱式交流充电桩




② 壁挂式交流充电桩





③ 车挡式交流充电桩


此类型较少，一般在背靠背停车且空间有限的情况下使用，优点是节省空间，缺点是使用不是很方便
3. 充电桩设计要点
3.1 常用充电设备有3种：交流充电桩，功率7kW，供电电源采用220V交流电压；交直流一体充电桩，功率30+7kW，供电电源采用380V交流电压。
3.2 新建的住宅停车库（场），在设计变电所用电容量时，应充分考虑电动汽车充电设备的负荷容量，预留低压配电回路或预留专用变压器及配电系统的安装位置。
3.3 电动汽车充电设备的配电电源应设置专用回路供电。充电设备的供电回路应按当地供电局要求，接入住宅公用变压器配电系统或非居配套专用变压器配电系统。
3.4 充电设备配电线路的电线(缆)和线管在满足国家及地方标准的前提下，应按最经济原则选用。不应随意提高电线(缆)的规格，不应随意增加线管的材质标准和规格。
3.5 充电设施应垂直于水平面安装，偏离垂直位置任一方向的误差不宜大于5°
3.6 设备安装高度应便于操作，设备人机界面操作区域水平中心线距地面应为1.4m。
3.7地库内落地安装的充电设施应设安装基座，基座应大于充电设施外轮廓尺寸，高度应高于楼地面1000mm。
3.8 为便于安装、使用，充电停车位宜集中布置为充电停车区，其规划要求如下。且充电停车区应靠近充电配电室，充电配电室距离停车区不宜超过50米；服务直线半径超过200米时应分设多个充电停车区；充电停车区车位数量不宜超过100辆。
03

充电桩成本分析

1. 充电桩主要成本组成
充电桩建造涉及很多内容，如充电机、变压器、电缆、配电柜、电池维护设备、监控设备、开关柜等，各成本的比例如下图所示



2. 充电桩成本分析充电桩的建设除了充电桩体本身外，很多配件和设施是桩体公用的，如配电室、电缆、桥架等，所以折合每根桩其建造成本会有所差异，跟车位配比、设备材料品牌等相关，单桩成本约在2000元/个~6000元/个不等
3. 充电桩带来的其他成本增加设置充电桩不仅仅是建造充电桩本身，还会由于充电桩带来其他成本的增加

3.1 地下面积的增加虽然可供选择的充电桩形式多样（立柱式、壁挂式、车挡式等）但为了使用感受及设备设立，面积增加是不可避免的

通常：不预留充电桩安装空间单车位面积增加1.9平米左右若预留充电桩安装空间单车位面积增加3.05平米左右
3.2 电力增容不论是预留安装条件还是一次性安装，充电桩的设置都会增加项目电容需求，因而在做设计及成本控制时都要考虑由于电力增容带来的增量

一个小项目，可能一台800kVA的箱式变压器就能满足需求；但假设设置20个充电车位，配置10台120kW双枪快充充电桩，就需要1200kVA容量。
3.3 其他成本的增加
我们以两个防火分区为例
① 建筑增加成本：增加防火隔墙、防火卷帘、防火门、风机房等，每平米增加约40元/平米
② 结构增加成本：增加集水坑4个，约10000元/个
③ 暖通增加成本：排烟风机4个，综合价格19000元/个
④ 电器增加成本：充电桥架约800米，每米约80元
⑤ 给排水增加成本：消火栓8个，排水泵8个
综合以上增加成本约70元/平米

04

小结

国家推进新能源战略，电动汽车是其中关键的一环，预计未来5~7年，电动汽车将全面取代目前的汽油车，然而虽然新能源汽车在整个能源战略中地位如此重要，但从目前新能源汽车数量来看远远无法跟传统汽油车相提并论，究其原因，很重要的是新能源汽车的里程焦虑问题。
随着新能源汽车需求的大幅增长，充电桩的供需失衡与时空错配问题，正放大在市场面前。因而发改委的最新文件充分诠释了国家对新能源战略的要求
对于地产企业来说，新能源的推广需要建设与之配套的设施，也必然会进一步推高房屋的建造成本
只有我们把充电桩研究透、优化到位，才能既满足国家战略，又提高自身的产品竞争力及企业盈利能力